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Immobilienbewertung bei Erbschaft oder Schenkung

Mit seiner Entscheidung vom 07.11.2006 hatte das Bundesverfassungsgericht eine einheitliche Bewertung für die steuerliche Bemessungsgrundlage von Immobilien und die Orientierung am gemeinen Wert (Verkehrswert) gefordert. Das Bewertungsgesetz (BewG) trägt diesen Anforderungen mittlerweile Rechnung.

Ziel war es pauschalierte Bewertungsmethoden zu entwickeln, die für eine Vielzahl von Grundstücken realitätsnahe Werte liefern können. In den meisten Fällen führen diese Methoden für den Steuerpflichtigen zu akzeptablen Werten.

In Einzelfällen, in schlechten Lagen, bei untypischen Gebäuden und mangelhaftem Gebäudezustand können erhebliche Anweichungen zu Ungunsten des Steuerpflichtigen entstehen.

Zum Einen kann der Ansatz des Bodenwertes als Mindestwert (§§ 179/184/188 BewG), z. B. bei abbruchreifem Gebäudebestand, zur Überbewertung führen. Zum Anderen gilt Gleiches für Immobilien mit erheblichen Baumängeln oder Modernisierungsbedarf, die im Sach- oder Ertragswertverfahren zu bewerten sind. Auch hier sind Mindestwerte (30% der Gesamtnutzungsdauer/ 40% der Regelherstellungskosten) bei der fiskalischen Bewertung zugrunde zu legen.

In diesen Fällen ist zu prüfen, ob sich der Nachweis des niedrigern gemeinen Wertes (§198 BewG) durch ein Sachverständigengutachten wirtschaftlich lohnt. Tipp: Die Kosten für ein Sachverständigengutachten können als Aufwand geltend gemacht werden, wenn die Bewertung frühzeitig erfolgt, d.h. bevor eine Bewertung durch das Finanzamt vorgenommen wird.

(veröffentlicht im Faktor-Magazin 02/2014)