Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes

Sie haben eine Immobilie geerbt, vom Finanzamt eine Bewertung erhalten und sind mit diesem Ergebnis nicht einverstanden? Dann haben Sie nach § 198 Bewertungsgesetz (BewG) die Möglichkeit den Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes zu führen.

Als erstes prüfe ich, die Berechnung des Finanzamtes, da diese Formfehler enthalten können, die bereits einen Einspruch rechtfertigen. Dann erfolgt die Durchführung eines Ortstermins, um abschätzen zu können, ob der Nachweis des niedrigeren gemeinen Wertes geführt werden kann. Sie erhalten im Anschluss ein Angebot für die Erstattung des Gutachtens, so dass sie entscheiden können, ob sich die Beauftragung lohnt.

Differenzen zum Marktwert bei Immobilienbewertungen nach dem Bewertungsgesetz ergeben sich in der Regel bei Grundstücken in ländlichen Lagen, bei Belastungen, die den Bodenwert mindern und bei mangelhafter, bzw. modernisierungswürdiger Bausubstanz.

Dies liegt an den vorgebenden Mindestansätzen nach dem Bewertungsgesetz. So ist im Ertragswertverfahren die Restnutzungsdauer mindestens mit 30 % der Gesamtnutzungsdauer anzusetzen (vgl. BewG § 185 Abs. 3 Satz 5). Im Sachwertverfahren sind 30 % der Regelherstellungskosten nach Abzug der Alterswertminderung als Mindestansatz vorgeschrieben. (vgl. BewG § 190 Abs. 4 Satz 5).

Mindestwertansatz ist immer der reine Bodenwert (Grundstückgröße multipliziert mit dem Bodenrichtwert), so dass eine Berücksichtigung abbruchreifer Bausubstanz nach dem Bewertungsgesetz nicht erfolgt.

Nach Abgabe des Gutachtens erfolgt in der Regel wegen des Nachweises des niedrigeren gemeinen Wertes eine Änderung des Bescheids über die Höhe des Grundbesitzwertes. In seltenen Fällen kommt es wegen angeblicher Mängel zur Zurückweisung des Gutachtens durch das Finanzamt.

In diesen Fällen übermitteln Sie mir die Stellungnahme des Finanzamtes zur Prüfung. Bei berechtigten Einwendungen wird das Gutachten von mir korrigiert, unberechtigte Forderungen im Rahmen einer Stellungnahme zurückgewiesen.